警惕!这8省市房贷潜在风险 - 米筐分享

  • 日期:08-05
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来源|杠杆房地产

作者|杆姐

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文章观点不代表米筐投资立场

家庭杠杆问题一直是一个问题。这在很大程度上决定了决策层对房地产的态度。

监管仍然紧张,除经济需求外,还取决于家庭的杠杆作用。

日前,国泰君安证券发布了一份研究报告,《部分省市居民债务率近80%,限制货币、地产政策金融周期系列之十一》。

根据研究报告,中国有8个省,自治区和直辖市,主要集中在东南沿海和部分西部省份。居民杠杆(住宅债务余额/GDP)过高。

一些省份接近80%,一些城市接近100%。这些限制了当前的货币和房地产政策。如下所示。

从股票的角度来看,居民债务/国民收入的比例逐年上升,居民的债务负担逐年增加。

与增量指标所反映的信息一致,该指标在2009年,2010年,2013年,2017年和2017年房地产市场的繁荣时期明显上升。

2016年,它进一步增加了6个百分点至45%,并在2017年增加到49%。这与债务比率(债务/GDP)指标一致,反映出居民的杠杆负担逐年增加,并且最近加速了。

与增长率相反,自金融危机以来,随着几轮房地产热潮,居民已进入高速和杠杆阶段,杠杆增长继续超过收入增长,以及过去的增长率两年来已经大大扩展。

2017年,杠杆率增长率高达21.4%。但是,包括人均可支配收入(名义),国民收入和国民储蓄在内的收入指标增长率为8-11%。

相反,债务偿还面临一定的不确定性;幸运的是,早期的高速发展已经积累了“厚度”,短期内不会引发信贷危机。

根据研究报告,假设年度本金和利息支出相同,贷款期限为25年,首付比例为30%,则年度本金还款占收入的17-28%;/p>

利息部分按5%抵押贷款利率计算。第一年的利息支出占收入的21-35%(第二年降至20-33.5%)。随着每年偿还本金,利息支出逐年减少。在信贷周期中,利息支出占收入的11-18%(假设抵押贷款利率和收入保持不变);

全面地看待它。本金和利息合计占收入的28-46%。考虑到收入的逐步增加,相关的支出与收入比率也将下降。

此外,考虑到居民日常生活的开始,根据统计局的统计,目前的恩格尔系数接近30%(2018年为27.7%)。

那么普通家庭收入的60-75%将被基本生活需求和与房屋相关的费用所占用。剩余的收入用于支付教育,医疗和储蓄,以及应对意外开支。

客观地说,它不是很慷慨。

由于近年来我国居民部门继续高速增长,因此限制了后续政策空间。

2019年的中高层会议将开始。国泰君安认为,2019年下半年的政策调整将普遍回归宽松,但金融风险防范和“家庭不投机”基调难以改变,货币政策的后续行动主要是导向。

本文所有数据、表格源自国泰君安,特此感谢

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